万科称，公司事迹亏本既有外因也有内因，内因包括投资冒进、多赛说念布局步子过大、融资模式未能实时转型等

文｜康国亮

剪辑｜杨秀红

万科 A（000002.SZ）交出了自 1991 年上市以来首份亏本的财报。

3 月 31 日晚间，万科公布了 2024 年度事迹阐扬，从财报数据来看，万科仍然莫得走出低谷期。财报败露，2024 年万科实现买卖收入 3431.76 亿元，同比下落 26.32%，包摄母公司净利润 -494.78 亿元，由上年的盈利转为大幅亏本，这亦然万科自 1991 年上市以来的初度年度亏本。

年度亏本近 500 亿元，万科由此成为面前 A 股商场已清楚 2024 年报亏本额最大的上市公司。

关于这次事迹亏本，万科在财报中作念出了回话：2024 年对万科而言，是绝顶冗忙的一年，靠近多重风险挑战。公司事迹亏本既有外因也有内因。当房地产商场供求关系发生要紧变化，公司未能实时解脱高欠债、高盘活、高杠杆的膨胀惯性，出现了投资冒进、多赛说念布局步子过大、融资模式未能实时转型等问题，治理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致筹画堕入被迫。

万科同期示意，这些长期发展经由中积存的问题正在冉冉消化，但透澈化解仍需要技能。针对筹画治理、公司治理、组织配置等方面存在的问题，公司进行了真切反念念、灵验整改，并抓续翻新。

值得防御的是，这次万科年报并莫得举行公开的事迹发布会，而是在当日与部分机构投资者进行了小鸿沟相同。公司万科董事会主席辛杰、推广副总裁郁亮、财务清雅东说念主韩慧华以及董事会布告田钧出席，参与调研的机构有花旗证券、广发证券、中信证券、摩根士丹利、招商证券、国信证券、中金公司。

在相同会中，万科相关清雅东说念主示意，在政策指示和赈济下，确信行业已度过最繁重时间，房地产商场将回到厚实健康发展轨说念。2025 年万科将任重道远，坚抓用翻新的见解贬责发展中的问题，推动万科重回健康发展轨说念。

4 月 1 日，财报发布后的第一个来往日，万科 A 股和 H 股均有所高潮。截止发稿，万科 A 股股价高潮 1.7% 至 7.17 元 / 股，万科 H 股股价高潮 1.08% 至 5.6 港元 / 股，公司总市值为 811 亿元。

上市 34 年来首亏

财报败露，2024 年万科实现销售面积 1810.7 万平日米，销售金额 2460.2 亿元，同期，万科全年共拜托了 327 个神志，666 个批次，总共拜托房屋 18.2 万套。

在物业处事方面，万科旗下的万物云在 2024 年实现买卖收入 363.8 亿元（含向万科集团提供处事的收入），同比增长 8.9%。在租出住宅业务方面，阐扬期内，万科租出住宅业求实现买卖收入 37.02 亿元，同比增长 7%。

万科 2024 年仍然靠近着较大的筹画压力，不仅营收出现下滑，净利润更是出现自 1991 年上市 34 年以来初度年度亏本，且亏本额高达近 500 亿元，成为面前 A 股商场已清楚的 2024 年报中亏本额最大的上市公司。其 2024 年实现归母净利润 -494.78 亿元，同比下落 506.79%，由前一年度的盈利转为大幅亏本，而 2023 年，万科净利润为 121.6 亿元，同比下落 46.4%。

对此，万科讲明说念，主若是对部分心志计提存货跌价准备，部分其他应收款需要计提减值，非主业财务投资基于资本法核算出现一定账面亏本以及部分巨额钞票来往和股权来往价钱低于账面值。一方面，房地产开荒业务过往高地价神志参加结算，导致阐扬期结算毛利总数大幅减少，磋议到部分商场下行短期内难以还原，万科对部分心志计提了存货跌价准备 81.4 亿元。此外，万科部分应收款发生了回收风险，加大了亏本压力，总共计提信用减值 264 亿元。另一方面，万科 2024 年落实瘦身健体的一揽子决策，加速钞票去化补充现款流，部分来往价钱低于账面值，加大了亏本。

同期，万科示意色色色影院，往时三年，公司也给与了一些步履。2022 年以来主动获取的 70 个新神志收益照旧有赫然改善，已售部分的毛利率水平在 16% 摆布。筹画办行状务收入限度抓续增长，2024 年相关收入占买卖收入比例照旧接近 15%，未来会进一步进步，且扣除折旧摊销后合座已在孝敬正向利润。

看成也曾的"标杆房企"，万科早在 2018 年就喊出了"活下去"的标语，但跟着房地产商场抓续步入下行期，万科也难以幸免地受到较大影响。不外，在相同会中，万科治理层如故抒发了执意的信心。其示意，确信行业已度过最繁重时间，房地产商场将回到厚实健康发展轨说念。

这一判断，主要基于三点：商场方面，需求回升的基础照旧牢固。2024 年四季度，宇宙商品住宅销售面积环比上升 21.4%，同比上升 2.9%，到本年景交量依然较为厚实，莫得再出现往时的"脉冲式反弹"。当今各地还在因城施策延续调减适度性秩序，进一步巩固回升基础，造成量升价稳的直爽时局。

供给端方面，2025 年地盘和商品房盘活力度加大、速率加速，企业现款流情况和新增投资智商将更快得到改善，增强行业造血、回血智商。

拿地点面，商场回暖和政策赈济让企业更有信心，拿地情况有了显赫好转，促进后续成交和投资回升。民营企业拿地信心也赫然上升。本年 1 月和 2 月，民营房企在 24 个中枢城市拿大地积占比辩认为 34.8% 和 28.3%，较 2024 年的 17.5% 显赫上升。

怎么化解债务压力

与多数亏本比拟，万科面前边临的债务与融资问题更值得重心温雅，尤其在大激动深铁国资治理团队全面入驻后，怎么约略为万科清闲化债至关要紧。

万科治理层示意，尽管万科销售同比下落 34.6%，筹画端承受较大压力，但 2024 年全年公司按期了债到期公开债 292 亿元。在巨额来往和资源盘活方面，2024 年万科完成巨额钞票来往 54 个神志总共 259 亿元，通过存量资源盘活新增和优化产能 412 亿元，回收现款超百亿。截止面前，万科本年一季度公开债均已兑付。

在融资端，万科 2024 年完成新增融资和再融资共计 948 亿元，对应平均融资资本 3.54%。截止 2024 年末，万科团结报表有息欠债 3612.8 亿元，占总钞票的比例为 28.1%，其中一年以内到期的有息欠债为 1582.8 亿元，占有息欠债总数的 43.8%。公司总现款额为 883.4 亿元，净欠债率为 80.6%，较 2023 年底进步了 25.9 个百分点，万科靠近的偿债压力仍然不小。

本年头，为应酬流动性风险和筹画挑战，万科治理团队大幅调理，深铁集团治理团队全面入驻，并赢得了广东省、深圳市相关部门、金融机构等多方赈济。

2024 年以来，大激动深铁集团已通过巨额来往、REITs 认购、激动借债等多种花样对万科赐与流动性赈济，深铁先后认购中金印力公募 REIT、受让万科深圳湾超等总部基地地块。2025 年一季度，深铁集团又受让了万科所抓有的红树湾物业开荒神志 49% 投资收益权，匡助万科盘活存量资源。截止面前，深铁集团已总共向万科提供 70 亿元激动借债用于了债公开商场债券。

万科 2025 年怎么应酬债务偿还压力？对此，万科治理层在相同会中示意，一方面将延续通过加速销售回款、动态管控开荒、合理均衡进出节拍，力图筹画性现款流为正。同期，进一步发扬好筹画处事类业务的内生造血功能。另一方面，万科领有的多元化钞票池部分已通过巨额来往、REITs 等花样实现价值开释，公司将延续均衡流动性需求与长期抓有价值，将天真聘任钞票证券化、商场化转让、计谋引战等策略，当令补充流动性，赈济钞票价值最大化终了。

在债务偿还的安排方面，除了筹画和来往创造的现款流，万科示意，将延续积极争取与金融机构的协作与赈济，厚实银行存量融资限度，同期运用好政策器具箱，延续争取增量流动性契机，妥善作念好到期安排。